Недостроенные объекты являются специфическим имущественным объектом. Несмотря на то, что объект еще не достроен, он может иметь определенную стоимость, и с ним можно совершать самые различные сделки. Отечественное законодательство регламентирует совершение сделок по отношению к таким объектам.
В частности, согласно законодательству, его неготовность к вводу в эксплуатацию не накладывает никаких ограничений на распоряжение таким объектом. Он может быть заложен, продан и так далее. Продавать такой объект можно, как целиком, так и по частям.
Поэтому, работа оценщика заключается в определении фактической рыночной ценности и стоимости такого объекта. Во время работы, оценщиком учитывается степень готовности такого объекта к вводу, если такое планируется в перспективе.
При оценке стоимости объекта незавершенного строительства учитываются такие факторы, как:
1. Стадия строительства объекта и степень его готовности;
2. Месторасположение объекта;
3. Назначение земельного участка, на котором он расположен;
4. Его физико-техническое состояние.
Основная проблема оценщика заключается в том, что такой объект еще не готов приносить прибыль своему владельцу или покупателю, во всяком случае, по своему прямому назначению. Кроме этого, в такой объект необходимо вкладывать дополнительные средства для завершения строительных работ. Еще одной сложностью можно назвать то, что информации по объектам незавершенного строительства не существует, поэтому сложно оценить такой объект, используя методы сравнения.
Именно неопределенность в размерах будущих инвестиций в данный объект и создает сложности оценщику. Сложно определить его точную рыночную стоимость, не зная суммы последующих вложений.
Еще одной сложностью для оценщика является неопределенное юридическое состояние, которое встречается достаточно часто с такими объектами. Права не него могут оспариваться, могут быть неправильно оформлены. Когда на незавершённый объект начинают претендовать несколько собственников, это создает дополнительные трудности оценщику.
Если объект просуществовал в недостроенном состоянии длительное время – это тоже создает осложнения оценщику. Такой объект изношен уже одним лишь своим простоем под открытым небом. Воздействие излишнего количества влаги, перепады температур – все это приводит к быстрому разрушению основных строительных конструкций такого объекта.
Перечисленные специфические особенности таких объектов влияют на выбор методики оценки, выбор методики расчетов. Поэтому, перед началом оценки следует определить назначение объекта, его возраст, выяснить причины приостановки строительных работ.
В обязательном порядке, следует установить правообладателей на данный объект и их точное количество. Такая информация позволит определить наилучшее последующее его использование, что имеет большое значения при определении его стоимости.
Анализируя причины остановки строительно-монтажных работ на данном объекте, можно выяснить возможные риски, после чего учесть их в своих расчетах.
Степень износа и остальные технические, и физические параметры позволяют оценщику перейти к этапу, на котором определяется наиболее эффективная модель использования недостроенного объекта в будущем.
Для оценки объектов незавершенного строительства, это является решающим фактором для оценщиков, поскольку, это влияет на размеры последующих вложений в объект. Возможно, объект будет перепрофилирован, размеры вложений, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию могут измениться, что повлияет на его окончательную оценочную стоимость.
